HoREA kiến nghị sau 5 năm được bán nhà ở xã hội theo giá thị trường

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản kiến nghị sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp cùng Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, theo báo Xây Dựng. Trọng tâm góp ý là điểm e khoản 1 Điều 68, quy định việc bán và chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Theo dự thảo, người mua bị giới hạn người nhận chuyển nhượng trong 5 năm đầu: chỉ chủ đầu tư hoặc người thuộc diện mua nhà ở xã hội, và mức giá không được cao hơn giá đã ghi trong hợp đồng. Khi hết 5 năm, giao dịch vẫn chịu ràng buộc về đối tượng nhận chuyển nhượng, chưa được vận hành theo cơ chế thị trường.

HoREA đề nghị quay lại chính sách của Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, sau 5 năm tính từ lúc thanh toán đủ tiền, người mua có Giấy chứng nhận thì được bán nhà, còn nếu chưa có giấy thì được chuyển nhượng hợp đồng, theo giá thị trường cho người có nhu cầu. Trong 5 năm đầu, hiệp hội đề xuất giá bán bằng giá hợp đồng cộng lãi vay, chi phí vốn của khoản tiền ứng trước và mức trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng hằng năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn phản ánh của Tập đoàn Kim Oanh và 4 doanh nghiệp phát triển dự án khác cho biết nhiều khách hàng đã rút hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội sau khi nghe thông tin dự thảo chặn việc bán theo giá thị trường sau 5 năm, theo VietnamBiz.

Lý do được ông Châu nêu ra là người mua đã ứng trước 30% giá trị hợp đồng, chịu lãi vay ưu đãi ít nhất 5,9% mỗi năm, cộng 2% phí bảo trì và lệ phí trước bạ. Với khoản vay 1 tỷ đồng, riêng lãi năm đầu đã khoảng 59 triệu đồng, tức gần 4,9 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể gốc; nếu buộc nhượng lại đúng giá hợp đồng, người mua khó lấy lại đủ số tiền đã bỏ ra.

HoREA lo ngại rằng việc ấn định trần giá chuyển nhượng mà không tính hết chi phí thực tế sẽ đẩy giao dịch sang hình thức hai giá, mua bán ngầm kèm khoản chênh lệch ngoài hợp đồng. Hệ quả, theo hiệp hội, là minh bạch bị giảm, ngân sách thất thu thuế và hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội cũng bị ảnh hưởng.

Văn bản kiến nghị được HoREA gửi ngày 9/11/2026. Hiệp hội bày tỏ đồng tình với nhiều cơ chế, chính sách nhà ở xã hội trong dự thảo, song cho rằng một số quy định chuyển nhượng còn xa thực tiễn và cần bổ sung cơ chế chuyển nhượng hợp đồng để thống nhất với pháp luật về kinh doanh bất động sản.