Diễn đàn Bất động sản 2026: lãi vay thả nổi tới 15%/năm, giao dịch giảm gần nửa

Nguồn cung nhà ở đã hồi phục rõ rệt nhưng sức mua chưa bắt kịp, khiến thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn sàng lọc. Thông tin được đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản 2026, chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới – Chiến lược mới”, do Tạp chí TheLEADER tổ chức ngày 11/11.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021-2023 mỗi năm thị trường chỉ có khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mở bán mới. Con số này đạt 81.440 sản phẩm vào năm 2024, rồi lên 128.678 sản phẩm năm 2025, tức cao hơn năm trước khoảng 58%. Riêng 9 tháng đầu năm 2026, hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới được ghi nhận, tương đương mức tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, giao dịch sản phẩm mới trong 9 tháng đầu năm 2026 chỉ khoảng 55.000 sản phẩm, giảm gần một nửa so với cùng kỳ. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch VARS, nhận định thị trường đang chuyển tiếp, với cấu trúc và động lực tăng trưởng thay đổi mạnh; thanh khoản vì thế phân hóa rõ rệt.

Chi phí vốn là một trong những sức ép lớn nhất. Lãi vay mua nhà thời gian ưu đãi hiện phổ biến 8,5-11%/năm, nhưng khi hết ưu đãi, mức thả nổi có thể lên 13-15%/năm tùy tổ chức tín dụng. Ông Đính cũng nêu bối cảnh vĩ mô tích cực: GDP tăng 9,01%, xây dựng tăng trưởng 12,3%, vốn FDI đăng ký 50,36 tỷ USD và vốn thực hiện hơn 21 tỷ USD.

Về phía cầu, ông Đính cho rằng nhà đầu tư đang bớt tâm lý đón sóng, thay vào đó quan tâm hơn đến công năng sử dụng và khả năng sinh lời từ tài sản. Các sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá đang mất thanh khoản dần.

Ở góc độ nguồn vốn, TS Cấn Văn Lực lưu ý tài chính bất động sản không nên chỉ trông vào tín dụng ngân hàng. Số liệu về trái phiếu doanh nghiệp phát hành giai đoạn 2021-2025 và 10 tháng năm 2026 được dẫn theo VMBA và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV.

Các ý kiến tại diễn đàn cho thấy nguồn cung đã tăng trở lại, song sức mua và chi phí vay vẫn là hai nút thắt với cả người mua lẫn chủ đầu tư trong chu kỳ mới.